宅建業免許/宅建免許/行政書士松本将平/宅建/宅建業/宅建業者/宅建主任者/宅建業者名簿/宅建主任者資格登録/従業者名簿/宅建業者登録/宅建免許申請/神奈川県/横須賀市

　免許申請した事務所、以外の場所（現地事務所・案内所など、下記１～４）で、臨時的に契約行為等を行う場合には、事前の届出が義務付けられています。

現地事務所・案内所等
１．継続的に業務を行うことが可能な施設を有する場所で「事務所」以外の場所
２．一団（１０戸または１０区画以上）の宅地建物の分譲についての案内所
３．他の業者が行う一団（１０戸または１０区画以上）の宅地建物の分譲を代理・媒介するにあたっての案内所
４．業務に関し、展示会などを開催する場合の開催場所

・この届出義務の対象は、「特定の宅地建物」であり、不特定の対象物件では届出できません。
・単なる宣伝や広告業務のみを行う場合は、届出は不要ですが、業者票は掲示しなくてはなりません。
・届出は業務開始の１１日前までです。
・専任の取引主任者を最低１名必置、最長1年間、１物件１案内所が原則
・提出部数は、知事免許の場合は、正本１部、副本１部の計２部、大臣免許や他知事免許者は、正本２部、副本１部の計３部となります。
・添付書類は、業務を行う場所販売物件の案内図が必要です。
・届出事項に変更があった場合は、先の届出書のコピーを添付し、再度、変更事項を記入し提出します。

廃業の理由	区分	届出人	その他の添付書類
死亡	個人のみ	相続人	死亡者の除籍謄本
合併による消滅	法人のみ	消滅した法人の元代表役員	商業登記簿謄本
破産	法人・個人	破産管財人	破産管財人の選任を証する書面
解散	法人のみ	清算人	商業登記簿謄本
廃止（自主廃業）	法人・個人	法人は代表者、個人は免許を受けていた者	免許証のみ

・下記の表の理由により廃業する場合は、その事実が生じた日から３０日以内に廃業届を提出しなくてはなりません。
・一度廃業届を提出し失効した免許は、いかなる理由であれ、効力は戻りません。
・廃業届の提出部数は、正本１部、副本（コピー可）１部の計２部です。
・提出書類
　１．廃業等の届出書（様式第3号の5）
　２．宅建業者免許証
　３．その他添付書類（廃業の理由による、下表参照）

・免許の有効期間は５年間、免許日の翌日から起算して５年後の免許応答日まで
・有効期間の最終日が、土・日・祝日等の休日であっても、満了日をもって確実に失効します。
・更新手続きは、申請時と同じ窓口で受け付けており、提出期間は免許満了日の９０日前から３０日前までです。
この申請期間に手続きを怠ると、事情を問わず、免許は失効します。営業を続けるためには、新規に申請し直さなければならず、免許番号も変わってしまいます。
・申請手数料は、３３，０００円（証紙）です。
・申請書の提出部数は、正本１部、副本１部の計２部です。

　宅建業者は、免許申請書に記載した事項について変更があった場合には、事実発生後３０日以内に届出なければなりません。　

主な変更事項
１．商号または名称
２．法人の役員就任・退任
３．政令で定める使用人の就任・退任
４．専任の取引主任者の変更
５．事務所の住居表示の実施
６．事務所の移転
７．従たる事務所の新設
８．従たる事務所の廃止、名称の変更
９．代表者、法人の役員、政令で定める使用人、専任の取引主任者の氏名の変更
１０．営業保証金の変更
１１．免許証の紛失等

・届出先は免許申請者と同じ
・変更届出には、印紙代等の手数料は不要
・保証協会加入業者は、加入している保証協会にも、同様の変更届の届出が必要
・変更届の届出が必要な事項の変更届が提出されていないと、免許の更新時に、更新できない場合があります。この場合、過去に遡り、変更届を提出しなくてはなりません。変更届は、変更があった都度、提出しましょう。

　営業の開始にあたっては、宅建業法その他の法律を遵守するのは当然ですが、免許業者として、下記のことが義務付けられています。

①従業者証明書の交付、携帯、提示
②従業者名簿の作成、保存、閲覧
③業務に関する帳簿の作成、保存
④業者票、報酬額表の提示
⑤宅建主任者証の携帯、提示

　いずれも怠ったり、虚偽があると行政処分等を受けることがあります。

　専任の宅建主任者になろうとする者は、氏名・住所・本籍・勤務先を、都道府県に登録しなければなりません。
　すでに登録されている専任の宅建主任者が、勤務先を変更する場合は、免許された業者名と免許番号を「宅建主任者資格登録簿変更登録申請書」により提出します。

　免許の通知（はがき）が届いたら、①法務局に営業保証金を供託する、か、②宅建業保証協会（以下保証協会）に加入し、弁済業務保証金分担金を納めなければなりません。

①営業保証金の供託の場合
　本店（主たる事務所）　１，０００万円
　支店（従たる事務所）　１店舗につき５００万円

②保証協会に加入する場合
　本店（主たる事務所）　６０万円
　支店（従たる事務所）　１店舗につき３０万円

・申請書の提出部数は、正本１部、副本（コピー可）１部の計２部です。

・申請の流れ
　１．申請書類の作成、必要書類の取り揃え
　２．免許の申請（書類の不備があれば、再申請）
　３．審査
　４．免許の通知
　５．営業保証金の供託、あるいは保証協会への加入
　６．はがきの提出、及び供託済み届出、専任主任者の勤務先登録
　７．免許証交付
　８．営業の開始

	新規	更新
知事許可	￥３３，０００（証紙）	￥３３，０００（証紙）
大臣許可	￥９０，０００（登録印紙税）	￥３３，０００（収入印紙）

５年間許可を受けられない場合	ア	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして、免許を取消された場合
	イ	免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして、聴聞の公示がされた後、廃業の届出を行った場合
	ウ	禁錮以上の刑、又は宅建業法違反により罰金刑に処せられた場合
	エ	免許の申請前５年以内に宅建業法に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
その他	オ	成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者
	カ	宅建業に関し、不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
	キ	事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

　①場所的要件が１つ、②人的要件が３つ、このすべてを満たさなくてはなりません。

①場所的要件
　宅建業を行うための、客観的に独立性を持った事務所があること
　・賃貸マンション等の場合には、別途契約書・承諾書が必要
　・他の法人や個人の事務所との混在、居住場所との混在は不可

②人的要件
（１）専任の宅建主任者の設置
　・それぞれの事務所には、宅建業に従事する者５人について１人以上の専任の主任者を常勤として設置することが義務付けられており、その専任主任者は他の業者との兼務や兼業は基本的に禁止
　・欠員ができたら、２週間以内に補充

（２）代表者及び政令２条の２で定める使用人の常駐
　・トラブルを回避するため、代表者か代表権行使を委任した使用人が事務所に常駐することが義務付けられています

（３）代表者、法人役員、政令２条の２で定める使用人、専任の宅建主任者が、下記の欠格要件に該当しないこと

１．申請者が、個人の場合は個人免許、法人の場合は法人免許となります。

２．一都道府県にだけ事務所を設ける場合には都道府県知事免許、複数の都道府県に事務所を設ける場合には国土交通省大臣免許となります。
これは、複数の事務所を設け、かつ、それが複数の都道府県にまたがっているかの違いですので、都道府県知事免許業者でも、他の都道府県の物件を扱うことができます。

	自己物件	他人の代理	他人の媒介
売買	○	○	○
交換	○	○	○
貸借	×	○	○

　宅建業とは、①宅地・建物の売買・交換　②宅地・建物の売買・交換若しくは貸借の代理　③宅地・建物の売買・交換若しくは貸借の媒介、を業として行うことです。
つまり、①～③のことを、不特定多数の者を相手方に、反復継続して行うには、免許が必要となります。

2005.10　独立開業
15年間のサラリーマン生活にピリオド、無数の反対者とわずかな応援者に励まされ、背水の陣で独立開業。
会社組織で揉まれた経験を持つ数少ない行政書士です。

S40神奈川県藤沢市生まれ
S59県立鎌倉高校卒
H2 早稲田大学教育学部卒
その後、準大手ゼネコン15年勤務、2005.9に退職、現在に至る

それでも申請はご自分でがんばりますか？

事務所準備や顧客開拓等の本業の準備に忙殺されている頃の新規申請、忘れた頃にやってくる５年に一度の更新申請、など．．．

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　確かに行政書士への報酬は発生します。
しかし申請書類作成の時間と労力を考えれば、その間に一人でも顧客を探した方が合理的とは思いませんか？

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